Adempimenti successivi contratto di locazione: proroga, risoluzione, cessione

Adempimenti successivi contratto di locazione: proroga, risoluzione, cessione

Dopo la registrazione iniziale di un contratto di locazione possono rendersi necessari ulteriori adempimenti, sia perchè il rapporto può mutare nel tempo sia perchè è previsto da altre normative come quelle comunali. Qui di seguito vediamo adempimento e le singole specificità, almeno quelli strettamente connesse al contratto, facendo solo un accenno agli altri. In tutti questi casi è importante capire quando occorre comunicare l’evento all’Agenzia delle Entrate, quali imposte possono essere dovute e quali termini devono essere rispettati. Agenzia delle Entrate – Atti e contratti di locazione

Gli adempimenti

La pratica riguarda tutti gli eventi che intervengono dopo la prima registrazione del contratto: risoluzione,  proroga,  risoluzione, cessione, subentro,   variazione del canone, rivalutazione del canone,  opzione cedolare secca. Questi sono adempimenti strettamente connessi al contratto, ma ve ne sono altri ovviamente correlati, tra questi vi è il cambio di residenza, la variazione TARI, tutti servizi che trovi all’interno del sito per eventuali approfondimenti. Ognuno di questi eventi ha regole proprie e richiede attenzione, perché una gestione imprecisa può creare errori fiscali, ritardi o disallineamenti nella posizione del locatore e del conduttore. Agenzia delle Entrate – Adempimenti successivi

Risoluzione anticipata del contratto

Si parla di risoluzione quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della scadenza naturale prevista dal contratto. In questo caso la comunicazione deve essere effettuata entro 30 giorni dall’evento. In via generale è dovuta un’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro. Se però tutti i locatori hanno optato per la cedolare secca, l’imposta di registro non è dovuta, ma la risoluzione deve comunque essere comunicata. Attenzione nel caso di recesso da parte del locatore si devono rispettare i termini di legge ovvero il recesso è ammesso sono a determinate condizioni; invece il conduttore può sempre recedere purchè dia il congruo preavviso.   Agenzia delle Entrate – Risoluzione

Cessione del contratto

La cessione si verifica quando, per volontà delle parti, il locatore o il conduttore viene sostituito da un nuovo soggetto. Anche questo evento deve essere gestito entro 30 giorni. Se la cessione avviene senza corrispettivo, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa pari a 67 euro. Se invece è previsto un corrispettivo, l’imposta è pari al 2% dell’importo pattuito, con un minimo di 67 euro. Agenzia delle Entrate – Cessione e subentro

Subentro

Il subentro non coincide con la cessione volontaria. Si ha subentro quando la modifica di una delle parti deriva da un evento previsto dalla legge e non da una libera scelta contrattuale. È il caso, ad esempio, della vendita dell’immobile con passaggio del nuovo proprietario nella posizione del locatore, della morte del locatore oppure di particolari vicende familiari come l’assegnazione della casa coniugale. In questi casi non è dovuta imposta, ma è comunque opportuno comunicare il cambiamento all’ufficio presso il quale il contratto era stato registrato. Agenzia delle Entrate – Subentro ex lege

Proroga del rapporto locativo

La proroga consiste nel prolungamento della durata del contratto per un ulteriore periodo. La proroga deve essere sempre comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga. Quando l’imposta di registro è dovuta, il versamento può essere effettuato per la singola annualità oppure per l’intero periodo di proroga. Nel calcolo bisogna considerare anche eventuali adeguamenti del canone, come quelli collegati all’ISTAT, se il contratto è a canone libero. E’importante rilevare che la durata della proroga non può essere libera ma deve rispettare i termini del contratto (3+2, 4+4, 6+6 per quelli commerciali, ecc) Agenzia delle Entrate – Proroga

Se il contratto è in cedolare secca, la proroga resta comunque un evento da comunicare. L’Agenzia precisa inoltre che la mancata comunicazione della proroga non comporta automaticamente la revoca dell’opzione se il contribuente ha mantenuto un comportamento coerente con quel regime, versando l’imposta sostitutiva e dichiarando correttamente i relativi redditi.   Agenzia delle Entrate – Cedolare secca e proroga

Quando è scaduto anche il termine della proroga

Quando non è scaduto solo il termine per comunicare la proroga, ma è terminato anche il periodo di proroga del contratto, la questione va letta su due piani distinti. Sul piano fiscale, l’Agenzia delle Entrate disciplina gli adempimenti successivi del rapporto locativo, in sostanza accetta l’ulteriore proroga senza problemi, ma sul piano giuridico le cose sono diverse. Infatti sul piano giuridico, occorre verificare se quel contratto, in base alla sua tipologia e alle regole applicabili, si sia rinnovato automaticamente oppure se abbia cessato i propri effetti alla scadenza. Se il rapporto si è effettivamente esaurito, la prosecuzione non si risolve con una semplice comunicazione tardiva: in questi è altamente consigliabile  stipulare  un nuovo contratto.

Variazione o rinegoziazione del canone

La variazione del canone si ha quando le parti decidono di comune accordo di modificare l’importo dell’affitto. Se la modifica comporta un aumento del canone, l’accordo è soggetto a tassazione e deve essere comunicato all’Amministrazione finanziaria entro 30 giorni. Se invece la modifica comporta una diminuzione, l’accordo è esente da imposta di registro e di bollo. In questo secondo caso la comunicazione non è obbligatoria, ma è comunque consigliabile, perché rende il nuovo assetto opponibile e allinea correttamente anche la posizione fiscale. Agenzia delle Entrate – Rinegoziazione canone

Se, dopo una riduzione valida per l’intera durata, il canone viene riportato all’importo inizialmente pattuito, il nuovo accordo torna soggetto a tassazione e deve essere comunicato. Agenzia delle Entrate – Comunicazione della variazione del canone

Cedolare secca

Aggiornamento del canone agli indici ISTAT

Perché questi passaggi vengono spesso sottovalutati

Molti pensano che, una volta registrato il contratto, tutto sia concluso. In realtà la fase successiva è spesso quella in cui si concentrano errori pratici, dimenticanze e comunicazioni tardive. Proprio risoluzioni, proroghe, sostituzioni delle parti e modifiche del canone possono incidere in modo diretto sulla corretta posizione fiscale del contratto. Agenzia delle Entrate – Eventi successivi alla registrazione

Perché affidarsi a noi

BBSPRATICHE registra ogni anno centinaia di contratti di locazione ed in dieci anni di esperienza ha acquisito un ampia competenza in materia per gestire con professionalità e rapidità la risoluzione, la prorogoa, la risoluzione, la cessione, il subentro,  la variazione del canone, la rivalutazione del canone, il subentro dei contratti di lcazione 

Inoltre possiamo garantire ai nostri clienti massima attenzione anche agli eventi successivi di un contratto di locazione il tutto al fine di evitare errori formali, versamenti non corretti e ritardi che possono trasformarsi in costi. BBSPRATICHE aiuta il cliente a leggere il caso concreto, capire quale adempimento sia realmente necessario e completare correttamente la pratica, dal controllo iniziale fino alla comunicazione finale. L’obiettivo è ridurre i rischi e rendere più ordinata la gestione del contratto nel tempo